Fundos de investimento imobiliário: o que são e como funcionam

Os pais e avós diziam: aplique o dinheiro em imóveis porque é um dos melhores investimentos. Além de poder garantir uma renda de aluguel, é possível deixar uma casa ou um apartamento como herança para os filhos e netos. Foi assim que, ao longo do tempo, o investimento em imóveis se tornou, ao lado da caderneta de poupança, uma das modalidades de investimentos mais conhecidas pelos brasileiros.

De fato, é uma aplicação segura, mas a baixa liquidez é o que a prejudica. Ou seja, não é de uma hora para outra que você consegue vender ou comprar um imóvel. Como uma opção para driblar esse ponto negativo da aplicação direta em imóveis, os fundos de investimento imobiliário (FII) ganharam força principalmente a partir de 2007 com o chamariz da facilidade de negociação.

Não demorou muito para os fundos de investimento imobiliário conquistarem as pessoas físicas, tornando-se um daqueles investimentos da moda (leia mais aqui). Hoje, embora tenha R$ 58,9 bilhões de patrimônio líquido, de acordo com dados da Associação das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) até julho de 2016, esse mercado já perdeu quase todo o brilho que tinha no seu auge.

fundos de investimento imobiliárioPara quem tem interesse nessa modalidade de investimento, é importante conhecer exatamente como ela funciona. Para ajudá-lo nessa tarefa, destrinchamos os fundos de investimento imobiliário e suas características.

O que são fundos de investimento imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário são constituídos como “condomínios fechados”, cujos apartamentos (ou no linguajar do mercado, as cotas) podem ser comprados por qualquer investidor.

Apesar de ser o titular das cotas, você não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo. Embora as cotas estejam em seu nome, o investidor não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa aos imóveis integrantes do fundo.

Cada fundo aplica os recursos investidos pelos cotistas em determinados empreendimentos imobiliários, que podem ser shopping centers, edifícios comerciais, galpões logísticos etc.

Também é permitido aos fundos de investimento imobiliário a aquisição de títulos relacionados a empreendimentos do setor, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Como funcionam os fundos imobiliários

A maneira de aplicar em fundos de investimento imobiliário é bem parecida com a compra de ações, já que esse tipo de fundo tem suas cotas negociadas na Bolsa de Valores brasileira, a BM&FBovespa.

Por isso, é possível adquirir as cotas durante as chamadas ofertas públicas ou negociando com outros investidores no chamado mercado secundário – essa operação pode ser feita por plataformas de negociação online disponibilizadas por corretoras de valores (home broker).

Vantagens

A valorização das cotas é um dos principais pontos positivos dos fundos de investimento imobiliário. Na prática, você pode ganhar dinheiro vendendo suas cotas por um preço maior que o de compra, assim como ocorre na negociação de ações de empresas.

Ao comprar cotas de um fundo de investimento imobiliário, outra vantagem é receber rendimentos mensalmente, como nos aluguéis de imóveis. No caso do fundo, 95% do lucro líquido auferido são distribuídos aos cotistas.

Além disso, a aplicação em fundos imobiliários é prática e rápida, também muito parecida com o processo de compra a venda de ações, e costuma ser acessível, o que favorece a entrada de pequenos investidores nesse mercado.

Liquidez

A liquidez talvez seja um dos maiores atrativos dos fundos de investimento imobiliário. Diferentemente de imóveis, cuja compra ou venda costuma ser demorada, no caso dos fundos, a facilidade de negociação faz desse tipo de aplicação uma boa opção para quem precisa resgatar os recursos investidos.

Riscos dos fundos de investimento de imobiliário

Assim como no caso de fundos que investem em ações, os fundos de investimento imobiliário possuem o risco de mercado, ou seja, você está sujeito a uma série de imprevistos ou situações adversas, como a atual crise econômica, que podem afetar o setor imobiliário como um todo.

Exemplo disso é a queda dos preços dos imóveis, assim como a redução da taxa de ocupação (vacância) dos empreendimentos que compõem o patrimônio do fundo. Atrasos na realização de obras – no caso de imóveis em construção – também podem atrapalhar a distribuição dos rendimentos aos cotistas.

Por ser constituído como “condomínio fechado”, o fundo de investimento imobiliário não permite que suas cotas sejam resgatadas pelos investidores

Outro risco que deve ser considerado é o chamado risco de liquidez. Por ser constituído como “condomínio fechado”, o fundo de investimento imobiliário não permite que suas cotas sejam resgatadas pelos investidores. O resgate só pode ocorrer em caso de liquidação do fundo, deliberada pela assembleia geral de cotistas, ou ao final do vencimento no caso de fundos que têm um prazo determinado para funcionamento.

Desta forma, o único jeito de você se desfazer da aplicação é vender suas cotas para outro investidor. É aí que mora o perigo: nem sempre você vai encontrar pessoas dispostas a comprar sua participação no fundo, o que pode tornar o processo de liquidez mais devagar que o esperado.

Tributação dos fundos de investimento de imobiliário

Os rendimentos recebidos por investidores pessoa física são isentos de Imposto de Renda (IR), o que pode ser muito vantajoso à primeira vista. Mas cuidado: para que o benefício fiscal tenha validade, as seguintes condições precisam ser atendidas, conforme Lei 11.196/05:

– Se o cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do fundo;

– Se o fundo de investimento imobiliário tiver, no mínimo, 50 cotistas;

– Se as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado.

A isenção do pagamento de imposto vale apenas para os rendimentos

Lembrando que a isenção do pagamento de imposto vale apenas para os rendimentos. Se houver ganho de capital nas operações de compra ou venda de cotas, você terá de arcar com a alíquota de 20%.

Custos dos fundos de investimento de imobiliário

Assim como nos demais fundos de investimento disponíveis no mercado, os fundos de investimento imobiliário também embutem uma série de custos, que devem ser levados em conta na hora de aplicar.

O principal deles é a chamada taxa de administração, que remunera a equipe por trás da gestão do fundo e a estrutura de distribuição do fundo. O percentual cobrado varia conforme o fundo e o gestor.

Outro custo associado ao investimento em fundos imobiliários é a taxa de performance, cobrada quando o desempenho do fundo supera o benchmark (o índice de fundos imobiliários, Ifix, serve como parâmetro, por exemplo) e funciona como uma espécie de remuneração extra à equipe de gestão pelo resultado atingido com a carteira.

A taxa de colocação, por sua vez, é uma comissão pela comercialização das cotas dos fundos de investimento imobiliário. Também há possibilidade de ágio na negociação dos imóveis, mordida que dificilmente dá para perceber, mas que precisa ficar no radar.

banner-ebook-fundosCuidados ao aplicar em fundos de investimento de imobiliário

Para evitar surpresas, a velha pesquisa é fundamental ao antes de investir em fundos de investimento imobiliário. Leia com cuidado os documentos que acompanham a lâmina do fundo, conhecidos como prospecto e regulamento. Neles é possível encontrar detalhes essenciais para sua tomada de decisão.

Não menos importante é considerar o yield, ou seja, a razão entre os aluguéis pagos e o valor de mercado do imóvel. Para os fundos de investimento imobiliário, o yield é a razão entre o rendimento e o valor da cota. Vale observar a proximidade dessa razão com a taxa de juros. Entenda mais neste artigo.

Fundos de investimento imobiliário: o que são e como funcionam
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Categorias: Intermediário, Fundos de investimento
  • Carlos Peixoto M Junior

    Artigo bastante explicativo. Parabéns. Um ótimo site para acompanhar Fundos Imobiliários