Fundos imobiliários: a rentabilidade garantida não é garantida (e outros riscos ocultos)
Sabemos que existem vários truques e pegadinhas no mercado financeiro, mas às vezes a cara-de-pau dos emissores nos surpreende. Avaliando o material publicitário de um fundo de investimento imobiliário, nos deparamos com a seguinte frase, nas letras miúdas: "A rentabilidade garantida não representa e nem deve ser considerada a qualquer momento e sob qualquer hipótese como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade". Confiram o que está no rodapé da página 17 do documento, na reprodução a seguir.
Seja qual for o preciosismo jurídico que levou o coordenador a colocar essa frase no material, ela é completamente contraditória. Isso nos chama atenção para um conflito de interesses que pode prejudicar os investidores de fundos imobiliários.
Fundos imobiliários têm vantagens...
Os fundos imobiliários são um bom instrumento para pessoas físicas. Além de serem uma evolução do conceito de investir em imóveis, possibilitam a diversificação da carteira de ativos, diluição de riscos, sem o trabalho de administração (encontrar o inquilino, reformar, fazer cobrança, despejar por falta de pagamento). Por fim, ainda possuem o benefício de isenção do imposto de renda.
...mas é preciso atenção
Porém, há um risco oculto: quem está vendendo o imóvel para o fundo? Muitas vezes o imóvel é do próprio banco administrador do fundo ou de alguém relacionado: algum cliente grande ou empresa do conglomerado. Nesses casos, o interesse maior seria vender o imóvel pelo maior preço possível para o fundo, beneficiando o proprietário do imóvel e não vender pelo menor preço, que beneficiaria os cotistas do fundo.
Há uma assimetria de informações entre o banco e os investidores. O banco conhece os detalhes do imóvel, critérios de avaliação e fixa o preço de aquisição, sem que os cotistas tenham condições de avaliar o preço justo. Fica aberta a possibilidade da compra por um preço acima do valor de mercado, beneficiando o proprietário do imóvel.
Veja pelos números o valor que pode ser gerado de ganho numa operação envolvendo R$ 200 milhões:
- Volume da Operação
- R$ 200 milhões
- Tx Adm. e Perform.
- 0,5% a.a + 10% do que exceder IGPM + 6%
- Resultado por ano
- R$ 1 milhão
- Volume da Operação
- R$ 200 milhões
- Ágio
- 10% a 20%
- Resultado imediato
- R$ 20 a R$ 40 milhões
O banco ganha pouco nas taxas de administração e performance, mas pode gerar um ganho realmente alto se conseguir vender o imóvel para o fundo com ágio de 10%, 15% ou 20%.
O fundo provavelmente vai ser um sucesso e um bom negócio, como muitos outros, pois as vantagens são evidentes, como já citamos. Mas é exatamente em decorrência dessas vantagens que existe espaço para abusos.
Em breve teremos problemas com fundos imobiliários, alguns ruídos já começam a aparecer. O fundo do Shopping Higienópolis, que foi um sucesso, está com problemas envolvendo propinas e obras sem autorização, que podem levar a multas milionárias (entenda o caso). O fundo do Hospital Nossa Senhora de Lourdes foi surpreendido com uma decisão judicial em liminar, que o obrigou a reduzir o valor do aluguel (leia mais).
Em ambos os casos, o impacto representa perda de rentabilidade para os investidores. Nunca o prejuízo ficará com o banco. Por isto, sempre recomendamos procurar instituições idôneas ou pessoas que conheçam efetivamente o mercado e saibam avaliar os riscos, expectativas realistas de ganho e potenciais conflitos de interesses, para ajuda-lo a identificar se existe alguma situação que pode colocar em risco o seu patrimônio.
