O perigo dos fundos imobiliários (parte 1)

O mercado de fundos imobiliários virou um mercado perigoso. De um lado, somente pessoas físicas compram e do outro somente instituições financeiras vendem. A assimetria de informações e uma estrutura de incentivos distorcidos podem trazer um fim trágico para a euforia que estamos vivendo.

Fomos convidados a apresentar uma palestra na ExpoMoney SP em que falamos por que os fundos imobiliários estão rendendo bem, quem são as instituições por trás, quais são seus interesses e incentivos e por que esse é um mercado de limões.

Redução na taxa de juros

Os fundos imobiliários tinham rendimentos ordinários até 2007, quando sua rentabilidade começou a disparar.

No gráfico abaixo, é possível ver a rentabilidade média dos fundos imobiliários1 (linha azul) comparada com CDI (linha vermelha). Note que ambos apresentavam rentabilidades muito parecidas até 2007, quando a Taxa Selic (linha verde) mudou de patamar.

Gráfico da rentabilidade dos fundos imobiliários nos últimos anos em comparação com Selic e CDI
Rentabilidade dos fundos imobiliários nos últimos anos em comparação com Selic e CDI

 Com a taxa de juros mais baixa, a rentabilidade dos investimentos em renda fixa diminui e os investidores passam a procurar alternativas mais rentáveis. Os fundos imobiliários, com seus inúmeros incentivos para pessoas físicas, mostraram-se como uma possibilidade bem atrativa.

Tripé de objetivos: rentabilidade, segurança e liquidez

Existe um conceito clássico no mercado financeiro que é o tripé rentabilidade, segurança e liquidez. Imagine esses três objetivos como os vértices de um triângulo, qualquer investimento pode ser posicionado dentro do triângulo. Para aproximar-se de um objetivo é necessário afastar-se dos outros.

O investimento imobiliário (direto em imóveis) apresenta boa rentabilidade e segurança, mas sempre teve problemas com liquidez. Vender um imóvel não é uma tarefa simples ou rápida. Além disso, geralmente não é possível vender só um pedaço do imóvel.

Com o advento da listagem de fundos imobiliários na bolsa de valores, o problema da liquidez foi sanado. Do dia para a noite, surgiu uma modalidade de investimento segura, rentável e com liquidez.

Essas vantagens mudaram o mercado, mas não foram apenas os investidores que perceberam.

Mercado de limões2

Mercado de limões é um termo cunhado pelos vencedores do Prêmio Nobel de Economia de 2001 sobre os mercados em que os vendedores possuem muito mais informações sobre os produtos que os compradores. 

O mercado de limões surge quando os compradores não possuem condições de verificar a qualidade dos produtos antes de comprá-los, seja por que têm menos informações, seja por que têm menos capacidade técnica de avaliar o produto. Um exemplo clássico é a revenda de carros usados.

Os fundos imobiliários realizam investimentos muito complexos. Analisar o mercado imobiliário como um todo, as peculiaridades de cada região, elementos de cada imóvel e determinar o preço justo do imóvel não é tarefa trivial.

O excesso de incentivos para pessoas físicas investirem em fundos imobiliários, aliado às excelentes rentabilidades, trouxeram avalanches de investidores. Quase todos os investidores de fundos imobiliários são pessoas físicas, pouquíssimos investidores institucionais estão presentes.

O problema é que em geral os investidores institucionais possuem muito mais capacidade, tempo e recursos para avaliar um produto financeiro que as pessoas físicas. Se as pessoas físicas estão praticamente sozinhas na posição de investidoras, como podem avaliar a qualidade e os riscos envolvidos nestes investimentos?

Essa assimetria de informações é a primeira questão que causa preocupação. Na próxima parte deste artigo, veremos quem são as as instituições por trás dos fundos imobiliários, quais as suas formas de remuneração e quais os seus interesses, muitas vezes conflituosos.

Veja na segunda parte deste artigo a estrutura de incentivos distorcidos que pode trazer um fim trágico para a euforia dos fundos imobiliários.

1Utilizando o Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C) da BM&FBovespa em parceria com o Instituto Brasileiro de Economia da FGV até 2010 e o índice de Fundos de Investimento Imobiliários (FII) da BM&FBovespa a partir de 2011.
2Conceito criado na década de 1970 por George A. Akerlof, e utlizado em seu estudo conjunto com A. Michael Spence e Joseph E. Stiglitz, sobre mercados assimétricos, que lhes rendeu o prêmio Nobel de Economia em 2001: http://www.nobelprize.org/nobel_prizes/economics/laureates/2001/

O perigo dos fundos imobiliários (parte 1)
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