Por que os imóveis estão tão caros?

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Preço. O valor monetário que as pessoas estão dispostas a gastar para adquirir um bem, ou que exigem receber para vendê-lo. Um conceito que pode ser tão cotidianamente simples e tão curiosamente complexo.

A determinação do preço é amplamente estudada em áreas como economia, finanças, marketing, negócios, contabilidade, entre outras. Ainda assim, é possível simplificá-la, sem medo de cometer um erro muito grosseiro, afirmando que o preço corrente de qualquer bem é resultante de duas variáveis: oferta e demanda.

O artigo de hoje trata da ponta da demanda. Mais especificamente, encontramos alguns dados curiosos sobre o perfil demográfico da população brasileira, que podem ajudar a entender o que andou acontecendo por aqui.

Urbanização e renda

O preço corrente de qualquer bem é resultante de duas variáveis: oferta e demanda

O gráfico abaixo é um bom começo para pensarmos sobre a demanda imobiliária. A linha começa em 1960 e vai até 2011, e cada ponto indica o percentual de urbanização da população brasileira e a sua renda anual per capita em dólares.

Ao longo desses 50 anos, nossa população total saltou de 72 milhões para 196 milhões de pessoas. Além disso, a taxa de urbanização no país passou de 45% para 85%, o que torna esse crescimento ainda mais acentuado nas cidades. Elas abrigavam, em 1960, cerca de 33 milhões de habitantes e passaram a abrigar, até 2011, cerca de 167 milhões – um aumento de mais de 400%.

População Brasileira
Urbanização e Renda, de 1960 a 2011

Gráfico de percentual de urbanização por faixa de renda

 Muitos migrantes fugiram de condições precárias de suas regiões, mas as cidades não tiveram condições de recebê-los nessa velocidade. O crescimento da população não foi acompanhado pelo crescimento da infraestrutura urbana, e o resultado foi a explosão no número de favelas e regiões sem saneamento, transporte público ou outros serviços básicos.

Paralelamente à urbanização, podemos ver também o avanço na renda per capita. Nos 50 anos analisados, apesar dos retrocessos causados pelas crises no fim do governo militar e na era Collor, a renda per capita no Brasil mais que triplicou, passando de 3 mil dólares/ano em 1960 para mais de 10 mil dólares/ano em 2011.

Com isso, formou-se um novo e amplo mercado consumidor (que tem sido reiteradamente chamado de “a nova classe média”) ávido não apenas por imóveis, mas também por carros, celulares, computadores, vestuário, etc. Uma explosão de demanda cujo impacto já pode ser percebido nos preços de muitos bens.

Redução do tamanho das famílias

Ainda que a população tivesse se mantido estável, a diminuição do tamanho das famílias é um forte fator de pressão sobre a demanda imobiliária.

A média de filhos por mulher caiu significativamente. Você provavelmente tem mais tios que irmãos

A geração que tinha em média 6,2 filhos por mulher em 1960 deu lugar às famílias de hoje, com apenas 1,8 filho por mulher em média. Você provavelmente tem mais tios que irmãos.

Com menos pessoas por unidade habitacional, essa mudança aumenta ainda mais a necessidade de lares, alavancando o déficit de moradias.

Além do perfil demográfico

Ao longo dessas cinco décadas, muitas outras transformações ocorreram. Houve uma considerável estabilização da economia, algum aumento na insfraestrutura urbana e, ao contrário do senso comum, uma intensificação do investimento em educação.

Num horizonte ainda mais curto, fatores mais puramente econômicos também impulsionaram a escalada dos preços, como o aumento do acesso ao crédito e a queda da taxa de juros.

Esses fatores, que podem se alterar com mais facilidade e agilidade, levam muitos economistas a afirmar que o aumento de preços é algo momentâneo. Mas as mudanças de perfil demográfico que vimos acima podem justificar uma permanência dos preços em patamar elevado.

Demanda reprimida

Além das mudanças decorrentes da urbanização, aumento da renda e redução do tamanho das famílias, dados divulgados pelo IBGE sugerem que existe, ainda, uma reserva de compradores aguardando a oportunidade de adquirir um imóvel.

Entre 2002 e 2012, o número de filhos entre 25 e 34 anos (e, portanto, em idade economicamente ativa) que moram com os pais aumentou significativamente. Esses jovens adultos não encontram imóveis a preços acessíveis, e vão adiando a saída de casa.

Gráfico da porporção de pessoas de 25 a 34 anos de idade residentes em domicílios particulares cuja condição no arranjo familiar era filho(a)
Fonte: IBGE

O que se pode esperar

Não sabemos o que vai acontecer com o preço dos imóveis daqui para frente. Muitos leitores estão ansiosos por notícias afirmando que os preços vão cair, mas algumas das principais razões que impulsionam a demanda são muito concretas e duradouras. Quando se trata do mercado imobiliário, mudanças de demanda como essas podem levar anos para serem absorvidas.

Para saber o que pode acontecer daqui pra frente, seria necessário olhar também para o outro lado da formação de preços: a oferta, que poderia ser tema de um outro artigo. E além disso tudo, há medidas que podem ser tomadas pelo Governo para influenciar um, o outro, ou ambos os lados dessa balança.

Mudanças na malha de transporte público e outras alterações da mobilidade urbana, políticas públicas como “Minha Casa, Minha Vida” e alterações da taxa de juros, entre outras. Assim como você, nós também estamos interessados em tentar entender o que se pode esperar dos preços dos imóveis nos próximos meses e anos. Que outras informações e relações relevantes você notou? Compartilhe com a gente. Deixe um comentário.

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