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4 de junho de 2012 Ultima atualização: 18 de outubro de 2018

Poupança por meio de investimento em imóveis comerciais

Investimento em imóveis para adquirir patrimônio? Entenda melhor o conceito desses investidores mais conservadores que mantém recursos estacionados em concreto e aço.

4 de junho de 2012

— Este artigo reflete a opinião do autor convidado. —

Investimentos conservadores tendem a se abrigar em imóveis. Famílias de grande ou pequena capacidade de poupança e investidores institucionais com exigência de estratégias conservadoras (fundos de pensão, por exemplo) regularmente buscam estacionar recursos de retorno de longo horizonte (não especulativos) em concreto a aço.

Essa tendência é natural quando se avaliam as premissas que devem sustentar a decisão do investimento conservador:

  1. Estabilidade de valor, e
  2. Capacidade de geração de um fluxo de renda com certo grau de estabilidade.

No mercado, apesar dos ciclos de eventuais bolhas que crescem e desvanecem, considerada a baixa velocidade das transações com imóveis e que a atitude da maioria dos investidores é conservadora (retenção do investimento por horizonte longo), os movimentos de valor dos imóveis tendem a apresentar flutuações leves e em ritmo lento, na maioria das situações com valorização. Essa leitura satisfaz a premissa de estabilidade de valor.

Os imóveis de investimento são alugados e o mercado de locações compreende contratos de prazo longo e flutuação baixa, ressalvados também os ciclos de eventuais bolhas. Essa característica satisfaz a premissa de fluxo de renda estabilizado.

Os detentores de recursos mais abundantes para investimento carregam posições em shopping-centers (fundos e companhias dedicadas) em edifícios de escritórios, prédios ou grandes lajes AAA e AA (grandes investidores, fundos e companhias dedicadas), além de imóveis industriais.

Desse grupo destacamos os grandes poupadores: capazes de adquirir propriedades que satisfazem as duas premissas de reserva de valor e fluxo de renda estabilizado, cujo destino mais comum são as lajes de escritórios AAA e AA.

Satisfeitas as duas premissas de valor e renda, só permanece a característica negativa das propriedades imobiliárias de muito valor – a liquidez restrita – que não tende a incomodar grandes investidores, ainda que, se eliminada, conferiria ao seu portfolio de investimento mais valor.

As poupanças de poder médio de investimento não podem acessar os produtos AAA e AA e acabam mergulhando em pequenas salas de escritório, que, além de ter liquidez restrita (são imóveis), ainda não apresentam a capacidade de cumprir as duas premissas básicas do investimento.

Quanto ao fluxo da renda, estão sujeitas a um turnover alto e tendem a sofrer mais acentuadamente com inadimplência. Com respeito à manutenção do valor, sofrem a dependência da qualidade do edifício e do pavimento em que estão inseridas, sendo o proprietário passivo de fatores de quebra de qualidade no seu environment.

As economias mais evoluídas, a norte-americana liderando, já resolveram o problema do acesso das poupanças médias aos produtos de maior qualidade, incluindo escritórios, mas também shopping centers, hotéis, imóveis industriais e até grandes complexos de pequenos depósitos para famílias e pequenas empresas.

Os Real Estate Investment Trusts (Reit) norte-americanos negociados em bolsa apresentavam ao final de 2011 US$ 450 bilhões de valor de mercado.

Um Reit é uma companhia constituída sob regramento específico, que detém portfolios de imóveis de locação, em geral de um único segmento do mercado e muitas vezes até com segmentação geográfica (exemplo: edifícios de escritórios AAA em Manhattan), que distribui renda regularmente e que tem suas ações negociadas em bolsa, conferindo ao investidor:

  1. Apropriação de valor continuada;
  2. Liquidez quase perfeita, para qualquer capacidade de poupança, inclusive as pequenas, e
  3. Fluxo de renda de grande estabilidade, dada a dimensão dos seus portfolios (os US$ 450 bilhões estavam divididos entre 160 Reits, o que indica uma média de mais de US$ 2,8 bilhões, recursos capazes de constituir um diversificado portfolio de investimentos).

No Brasil, ainda que com estrutura muito diferente, os Fundos de Investimento Imobiliário fazem o mesmo papel dos Reits. 151 Fiis estão registrados na CVM, com capital de R$ 23,5 bilhões, sendo grande parte deles não negociados na Bovespa.

A média de portfolio de R$ 155 milhões ilustra o perfil mais recorrente – fundos com uma única propriedade.

Mesmo em um mercado incipiente, o que se verifica é que os fundos vêm ganhando espaço como alternativa de investimento para as pequenas e médias poupanças, ainda que não revestidos da mesma qualidade que os Reit, porque muitos deles têm um único ou poucos imóveis, o que significa maior concentração de risco.

Entretanto, mesmo assim, permitem a que os pequenos e médios poupadores acessem produtos de alta qualidade, aplicando o quanto se encaixa no seu poder de investimento. Os Fiis são o futuro, enquanto investir em pequenas salas de escritórios representa uma ilusão de investimento protegido, que pode gerar grande frustração a partir de 2013/2014.

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