TRX Realty I: o fundo imobiliário que ainda não subiu

trx

O mercado imobiliário no Brasil vive um boom há alguns anos e os fundos desse setor ganharam bastante destaque desde 2010, ano em que foram realizados diversos lançamentos. Um deles, porém, nos chamou atenção. Devido a sua forma de contabilizar os ganhos, a valorização dos imóveis ainda não apareceu para o investidor – e o fundo continua aberto para aplicações.

Atualização: O TRX Realty I fechou para novas aplicações em 08/02/2013.

Fizemos algumas considerações a respeito nos dois artigos “O perigo dos fundos imobiliários” – parte 1 e parte 2.

O TRX não é tributado pelo come-cotas e o IR sobre o ganho é de 15%, contra 20% nos FIIs

Esses artigos tiveram forte repercussão e muitos investidores e fundos entraram em contato conosco para solicitar ou fornecer melhores explicações. Um deles, porém, nos chamou atenção. Devido a sua forma de contabilizar os ganhos, a valorização dos imóveis ainda não apareceu para o investidor e o fundo continua aberto para aplicações.

Fundo TRX Realty I

O TRX Realty I foi lançado antes do boom de fundos em 2010. A TRX já atuava nesse mercado antes de muitos outros bancos e gestores se aventurarem em busca dos bons resultados apresentados no setor.

Além disso, o TRX Realty I é um pouco mais complexo do que os outros fundos imobiliários. Ele não é um fundo de renda, que simplesmente adquire imóveis e distribui aluguéis aos cotistas. Esse é um fundo de desenvolvimento, que gera retornos através de operações estruturadas. Por essa razão, a gestora preferiu usar o veículo de fundo multimercado ao invés de usar o tradicional fundo imobiliário.

Com o dinheiro dos cotistas, o fundo adquire um terreno, constrói e aluga o imóvel. Porém, essa estruturação é realizada de uma forma um pouco mais interessante e que vem trazendo bons resultados – sem euforia.

Build to Suit

De maneira simplificada, a estratégia de investimento funciona mais ou menos da seguinte forma:

  1. Antes de construir, a TRX procura ou é procurada por uma empresa que tenha um desafio imobiliário. Geralmente é a necessidade de grandes instalações como fábricas, galpões ou call centers.
  2. Após entender a demanda específica da empresa, a TRX desenvolve um projeto e assina um contrato de aluguel de longuíssimo prazo – normalmente entre 10 e 15 anos. Anos, não meses.
  3. Os contratos são sempre de longo prazo e com multas relevantes em caso de desocupação antecipada. Eles geram para o fundo um crédito de diversos pagamentos mensais futuros, conhecidos como “recebíveis”.
  4. A TRX então vai atrás de investidores institucionais, como fundos de pensão e seguradoras ou mesmo pessoas físicas, para vender os recebíveis, em troca de dinheiro no presente. Para que esses recebíveis tenham um bom valor, a empresa que aluga o imóvel tem que ser muito sólida. Atualmente, o fundo possui inquilinas como a Ambev, Magazine Luiza e BR Foods.
  5. Com uma mistura de dinheiro dos cotistas e dinheiro de adiantamento dos recebíveis, o Fundo compra o terreno e constrói ou adquire outros galpões e parques logísticos. 
Projeto do galpão da BR Foods

 Mesmo tendo adiantado os recebíveis, o fundo continua como co-devedor, garantindo que os recebíveis serão pagos. Por isso, no momento após a compra, o fundo é proprietário do imóvel, mas possui ainda uma dívida equivalente à parte dos aluguéis que ainda não foram pagos.

À medida que esses aluguéis vão sendo quitados, a dívida é reduzida e o fundo vai contabilizando o ganho. No final do contrato, o imóvel será todo do fundo e todos os aluguéis futuros serão destinados ao TRX Realty I, aumentando os ganhos dos cotistas.

Por mais que o aluguel tenha sido antecipado, o terreno pertence ao fundo e toda a valorização do imóvel se refletirá na cota e no patrimônio do investidor. O problema é que essa valorização será refletida gradualmente durante todo o tempo do contrato, de 10 a 15 anos.

Porém, às vezes o fundo realiza a venda de um imóvel, como ocorreu em outubro de 2009. Nesse caso, a valorização é imediata, equivalente a quando se vende um apartamento não quitado que se valorizou. Além da rentabilidade estável de sempre, nesse dia os cotistas do fundo ganharam 22,6% de rentabilidade em um único dia.

Tripé de objetivos: rentabilidade, segurança e liquidez

O TRX Realty I não é adequado para todo e qualquer investidor. Pensando no tripé de objetivos do investidor, ele apresenta boa rentabilidade e segurança, mas não possui muita liquidez. O cotista que ingressa no fundo precisa aguardar a carência de três anos antes de poder pedir resgates. Para muitos investidores, a baixa liquidez é um preço pequeno a se pagar para comprar imóveis a um preço antigo, antes da valorização no setor imobiliário.

O fundo

Abaixo, veja as principais características do fundo. Para mais detalhes, faça o download do regulamento e da lâmina, utilizando os links ao final na tabela.

Nome
TRX Realty I FIC FIM
Destina-se a
Investidores Qualificados
Taxa de Administração
de 0,7% a 2,0% ao ano
Taxa de Performance
10% sobre IGPM+6%aa
Aplicação Mínima
R$ 100 mil
Aplicação Adicional Mínima
R$ 50 mil
Resgate Mínimo
R$ 100 mil
Prazo de Carência
3 anos
Prazo de Resgate
Vide lâmina
Gestor
TRX
Consultor Imobiliário
TRX Realty
Administrador
BNY Mellon
Custódia
Bradesco
Auditoria
KPMG
Patrimônio Líquido (dez/2012)
R$ 87,9 milhões
CNPJ
07.279.439/0001-44
Documentos
Lâmina Regulamento

 

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